很久不写文章，忙于家庭与事业。
上个月王工顺着成都东进规划看了下东线房地产建设情况和资阳等城市的楼盘，在资阳主要看了下沱东新区的各盘和一些品牌开放商的楼盘，一是通过实踩项目实际案例加强自身设计专业能力，二是在成都周边寻找新的投资机会。
并不是第一次到资阳，但这次专门实地踩盘，与当地各楼盘置业顾问聊了很多关于本地房地产发展的话题，也印证自己对于三四线城市地产的一些推测。
1、住宅开发仍以居住属性为主。资阳一手房已经在去年这一波拉升中上涨，并且幅度很大，但二手房市场仍然疲软。一手房供给量大，土地供给量也不行，还仍然处于去库存状态。虽然一手房价格已经飞涨，但并不代表房产具备投资价值。
2、成都限购及本地购买力。三四线房地产交易主要有几类人在支撑：1、在成都已经打光子弹用尽名额的投资人；2、已不具备成都购房限购条件的本地人投资人；3、本地改需；4、棚改货币化人员。其中第四点才是目前三四线城市去库存主力。成都限购后把周边三四五线城市资金当在外面，原本进入成都的投资资金形成一部分本地购买力，在成都投资满仓的投资人资金外溢也进入本地。
3、人口仍然处于净流出状态。高铁延伸至各二级城市，对二级城市房地产投资无任何利好，加速人口流出速度。
4、涨幅虽大，利润不高。资阳房价虽从三四千到了现在的七八千，涨幅惊人，但原本的投资收益并不高。抛开之前王工文章提到的交易总成本按12%-17%计算，涨幅内除掉CPI和成本，剩下的收益并不如人所愿。虽有%的涨幅，但每平米仅能拿到不到的利润。
5、地产产品品质不差。9层电梯房，2梯2户，楼间距米，水景超大中庭，容积率3.0及以下，这些都是目前资阳在售楼盘能够看到具备的特点，品质够好，如果本地人买来居住会有一个很不错的居住环境。
6、投资时间成本巨大。如果在资阳目前房价入手，测算如果要拿到40%的涨幅，也就是，房价到达10，时间需要多久？同样的涨幅和时间在去年前年成都和资阳一对比就已经有答案了，所以时间成本所带来的机会成本和风险是巨大的。
7、新机场及地铁18号线有利好。
如果在三四线城市进行房地产投资，只有一个做法，那就是短期打暴击，短期能拿到一定涨幅毫不恋战立马撤退，见好就收，长期持有毫无前途可言。
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