1、“中国青岛，山东济南”，功能定位、经济体量、人口吸附盖过济南，但近年略显乏
2、年二季度行情启动，今年上半年一二手成交齐增，7月开始快速转淡
3、房价梯度大，既有崂山千万海景豪宅，又有城阳刚需产品不破百（万）
4、楼市管控“跟风”走，限购、限售不含糊，共有产权吸人才
5、购房客群由刚需传导至改善，一手换房看功能，二手换房看学区
6、“赚GDP但不赚钱”，二产主导型经济模式，居民收入低、消费高，刚需买房压力大
7、土地市场不透明，本土海信、君一有优势，融创、万科外来龙头“吃得开”
8、内生市场而缺“新人”，需求“固化”是顽疾，人口、收入制约中长期楼市规模增长
◎作者/杨科伟、俞倩倩
青岛，作为山东省核心城市之一，从城市定位、人口吸附力、经济发展等层面均不亚于省会济南，因而也存在“中国青岛，山东济南”的说法。全市下辖7个区、代管3个县级市，建成区面积.16平方千米，区域总面积平方千米。根据第七次人口普查数据，青岛市常住人口为.17万人，十年增加.66万人，居全省首位，年均增速1.46%，高于全省平均增速(0.58%)0.88个百分点，增速居全省首位，占全省总人口比重9.92%，比年提高0.82个百分点，提高幅度居全省首位。
产业经济和收入层面，青岛存在着“赚GDP但不赚钱”的尴尬情况，民富基础较弱，这主要与以第二产业为主导的经济发展结构密切相关，年上半年青岛实现.21亿元的地区生产总值，同比增长13.8%，很大部分靠着强大的“县域经济”，但目前仍然缺乏规模大、质量好、具备引领性的大项目。而从收入水平来看，年上半年城镇居民人均可支配收入仅为元，月均元左右，极大制约购房能力。
市场变化：上半年新房量价齐升二手成交创3年新高，7月热度略有回落
纵观青岛楼市历年发展脉络，年前年成交量基本在万平方米波动，年随着全国楼市行情复苏，青岛市场快速启动，成交量一度冲高至万平方米，不过“好景不长”，随着限购、限售等调控政策陆续出台，年成交量稳步回落，年止跌转增，持稳在万平方米，主要基于城阳推出共有产权房政策，推动一波刚需、投资需求释放。
步入年，市场保持稳步上行态势，上半年累计成交面积万平方米，同比上升34%，7月随着需求释放完毕，叠加信贷收紧，热度略有回落，不过成交均价“高歌猛进”，至7月末达1.6万元/平方米。
青岛二手房交易同样值得注意，今年上半年二手房成交面积创年限购、限售实施后新高，累计成交万平方米，同比增长50%，环比年下半年亦增9%。自年调控加码后，二手房市场持续处于低迷阶段，经历了长期的需求积累，叠加疫情有效控制后居民购房信心恢复，同时也恰逢学区改善高峰期，二手房成交迎来了一波集中放量。
政策环境：限购、限售未放松，信贷略收紧放开落户、共有产权提振楼市效应减弱青岛早在-年便制定了严格的限购（本地人限购2套，外地人限购1套）和限售（需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易）政策，至今仍未有任何放松征兆。不过购房资格可通过“落户”变相突破，年上半年，不仅主城放宽落户标准，而且全面放开县域（胶州/平度/莱西）的落户限制。
限贷政策方面，首套三成，利率5.35%；二套四成，利率5.65%，暂未出现上调，放款周期在半个月到一个月不等，随着中央银根收紧，下半年青岛各银行额度预期也将吃紧，放贷有周期也延长的征兆。
值得
