◎作者/杨科伟、张家桦
01市场变化年中以来量价齐跌恒大、碧桂园等房企降价走量纵观钦州楼市历年发展，年前市场长期平稳运行，市场成交体量稳定在万平方米左右；年起迎来爆发，单年同比增速高达63%，其原因或是受惠于防城港、北海限购，购房客外溢至钦州市场，但市场需求快速透支隐有下行。至年到达市场峰值，成交量突破万平方米。年后以碧桂园·天玺湾、融创·境东十里为代表的在售项目打出“3字头”特价房，引动市场整体下行显著，销售不畅、量价齐跌。年疫情后市场需求明显收缩，本地客户收入普遍腰斩，购买力匮乏，全年商品房销售面积同比下降11%。年下半年，政府以契税减免托市。短暂的契税%补贴政策对市场起到了一定提振作用，但年底取消补贴后，市场再度低迷。“三道红线”后房企降价走量，恒大、碧桂园、融创等头部房企争相打响“价格战”，不少楼盘推出“赠送面积”、“内买折扣”等优惠政策加速去化抢收回款，其中恒大更是推出“2字头”特价房。02区域差异“改善”白石湖较为健康“刚需”河东新区大盘砸价压力巨大各片区内价格分布较为均衡，整体市场以刚需刚改为主。由于当地客户对老城区并无过高依赖度且老城区内新盘无几，成交主力集中在河东新区和白石湖片区。数据层面来看，河东新区占据绝对主力，据统计年全年河东新区网签套数超套，成交面积近万平方米，白石湖片区也有套网签备案，成交面积34.4万平方米。河东新区的高成交量得益于其前期积累的高库存量和刚需属性的市场定位，实际去化情况并不尽如人意，相反近年来主打高端改善的白石湖片区崛起较快，隐有超越“老大哥”河东新区的势头。具体来看：河东新区刚需为主，但大盘扎堆砸价现象明显。河东新区当前均价-元/平方米，价格洼地是刚需人群的首选置业区域。如今百亩千户大盘扎堆，截至目前在售新盘高达30多个，基于项目多数体量较大，整个区域内库存积压较为严重，交易周期通常需要4-5年。是当前房企“价格战”的核心区域。白石湖是改善片区，在售项目不多销售压力不大。板块内土地储备数量不多，新地块接力开发，市场整体供求处于健康水平。区域内均价在-元/平方米，奥林系7字头单价领头，品牌房企间不存在领涨领跌现象。白石湖片区是近年来政府打造的高端改善生活区，区划内设有贵族学校、大型医疗等前端配置，道路基建较之老城区更为成熟。白石湖新区每年成交20万平方米左右，市场较为火热。由于各房企高端改善盘各有特色，购房者各取所需，区域内竞争不大。03购买力“见顶”无产业支撑稳定就业购房首选低总价、高赠送、现房钦州楼市属于典型内生刚需市场，购房客群以地缘性客户为主，城市基本面孱弱，年钦州城镇人均可支配收入仅元，在岗职工月收入不足元，由于从事行业以贸易、渔业为主，疫情后本地购房者购买力备受打击。GDP规模长年处于低位，其人均GDP仅元，在北部湾经济区6城中位列倒数。此外钦州是典型的人口净流出型城市，市区人口仅万。羸弱的经济无法创造庞大且稳定的就业岗位，越发凸显购买力不足，刚需市场购房者具有以下鲜明特点：购房者讲究“眼见为实”，自主属性居高偏好一步到位。由于年以前本地房企屡现烂尾楼，当地人变得极为敏感，“眼见为实”青睐已有交付的房企项目，品牌房企产品力和项目展示面对购房者置业影响不大。价低者得人心，品牌议价空间较小。由于本地客户经济实力普遍不强，绝大多数人买房意愿都是刚需上车，性价比是他们的第一考量，品牌效应在钦州并无绝对优势。当地人对于降价认可度更高，河东新区的恒大绿洲开盘元/平方米均价，长期特价房活动仅3字头，去化明显高于区域内其他楼盘，全年成交高达9.5万平方米。相比品牌房企产品力，高赠送面积户型更受欢迎。与对品牌房企的品牌背书不感冒相得益彰的是，大房开的成熟产品力优势在纯刚需的河东新区并不受待见。相比之下“一步到位”的需求下赠送面积越多越受欢迎，本地房企如人和打造90平方米赠30平方米阳光房户型。04规划失衡新区规划多点开花但散乱无重点罕有兑现虽钦州经济与产业实力羸弱，但在新区规划上费力颇多。近十年来钦州政府大力发展“东进、南拓”，向东划出河东新区，向南滨海新区、中马产业园、钦州港等片区“多点开花”。实际上，钦州市政府规划无序，概念炒作“雷声大，雨点小”，真正落实的产业配套少之又少，区域发展“举步维艰”。河东新区发展至今十年来仍在原地踏步，此外，中马产业园、钦州港等距离市区较远的区域难受利好辐射，发展相对更为迟滞。总的来说，政府多点开发巧立新区企图吸引外资和企业入局，却受困于财政压力停滞不前，力量分散下目前片区发展多停留在规划层面，实际进展寥寥无几。这一方面使得本地购房者对新区未来发展失望，另一方面也使得房企买地入驻后前期规划难兑现，项目销售遇阻等困境。05房企竞争品牌房企“2字头”降价走量但千户大盘去化困难钦州虽市场有限，但作为“一带一路”南向通道陆海节点城市，还是北部湾经济区的重要城市。近年来在新区规划的号召下，品牌房企先后进入钦州市场，据统计，外来房企入驻钦州数量超30家，其中百强房企也有8家进入，碧桂园、恒大、新城、融创、绿地、中粮、阳光城、敏捷等先后在钦州拿地，此外，彰泰等本土房企也陆续在钦州土拍露脸。不过，品牌房企扎堆入市对于钦州楼市也衍生出一系列弊端。由于土地出让时多以近百亩大盘为主，如河东新区北投凤景湾项目总建面积达46万平方米。随着市场进入下行期，市区内库存量持续走高，尤其是河东新区规划过千户项目林立，多以横盘至准现房状态。随着市场愈发下行恶化，融创、恒大等品牌房企频频降价至“3字头”特价房谋求跑量离场。河东新区更是普遍依赖渠道导客，彰泰、阳光城等项目分销成交占比高达7成。但当前面临困境在于，以恒大、碧桂园等房企已将售价降至“2字头”、“3字头”，房价已降无可将。另一方面河东新区多为千户大盘，即使积极跑量项目售罄仍需数年。因此品牌房企在钦州“深套”局面短期难解。总而言之，当前钦州市场整体表现难言乐观，政府概念炒作过剩留下一地“鸡毛”，疫后城市整体财政陷入困局，“政民两难”的现象短期内难以改善，我们认为钦州楼市中长期下行趋势在所难免。另一方面，钦州市场“烂尾楼”所带来的负面效应仍深入人心，保障刚需人群的置业需求是政府需解决的一大痛点，目前看来钦州后期棚改“托市”的可能性不大，如何重振购房者购房信心和购买力是值得探讨的问题。典型项目一：奥林云溪海棠▲案场图
地理位置：钦州市安州大道93号物业类型：高层、小高层建筑面积：13万平方米装修：毛坯上次加推售价：备案均价元/平方米项目点评：项目主打改善产品，面积段涵盖-平方米，其中主力户型以大面积段为主，平方米四房和平方米五房户型去化最快。项目毛坯交付，最近一次加推在年4月10日，开盘去化一般，目前月均流速在40-50套。奥林系产品均价在钦州长期处于头部，单价7字头也有市场。项目以自销为主，渠道占比约3成，合作本地渠道宇洋、优居，节假日为销售风口，周均到访量50-60组，购房者以周边区县为主，占比超5成，市区外溢客户仅2-3成。典型项目二：云星钱隆天下▲案场图
地理位置：钦南区蓬莱大道与南珠东大街交汇处物业类型：高层建筑面积：13.1万平方米装修：毛坯上次加推售价：备案均价元/平方米项目点评：本项目位于河东新区两大商圈交汇处，定位刚需刚改，主打学区概念，项目周边一站式名校教育配套。项目主力户型-平方米3+1房，最近一次开盘在年6月，开盘均价元/平方米，目前剩余1号楼少量尾盘，新开3号楼推出特价房0元抵元优惠政策。基于河东新区“价格战”激烈，周边竞品持续降价，恒大最低元跑量。项目目前价格下调空间0多元，降价后去化效果较为明显，月均流速80-90套。项目对标客群以地缘性客户和周边乡镇客户为主，投资客户较少。典型项目三：彰泰红▲案场图
地理位置：河东新区子材东大街与望州北路交汇处物业类型：高层、洋房建筑面积：40万平方米装修：毛坯上次加推售价：备案均价元/平方米项目点评：本项目位于河东医院旁，5分钟直达钦州东站，项目定位刚需、改善兼容。项目由开投集团拿地、彰泰操盘合作开发，钦州土地开发有很大一部分以这种模式运作。项目主力户型平方米四房，最近一次开盘在年6月，项目均价元/平方米，10-12月是销售高峰期，月均去化30+套。周边竞品均价普遍在-元/平方米，流速月均仅10-20套。项目渠道分销占比高达6-7成，成交表现好于自销。项目客群以老城区外溢和周边乡镇购房者为主力，老城区和乡镇客户各占比30%，余下为周边南宁、北海外来投资客。典型项目四：敏捷珑玥湾▲案场图
地理位置：钦州市河东新区扬帆北大道物业类型：高层建筑面积：20万平方米装修：毛坯上次加推售价：备案均价元/平方米项目点评：本项目位于河东新区核心板块，临近市政府，距离钦州东站2公里。项目自年1月首开，开盘价元/平方米，开盘即罄，当时板块内周边区域供不应求，市场不存在竞争。年初入市，整盘体量+户，当季推出7成房源，均价-元/平方米，目前已余量不多。年成交表现不振，销售节点在每年节假日返乡置业，月均流速40套左右，预计年实现全部去化。项目户型平方米4+1产品卖的最好，刚需多选择98-平方米3+1房。项目毛坯交付，仅9号楼三个楼层带装修，装修标准元/平方米左右。项目未开放首付分期，首付仅免息3月。项目对标地缘性客户，购房人群钦北区占比7成，周边市政单位较多，客户多为政府工作人员及其他片区外溢。排版
Jenny
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